Na jaką kwotę ubezpieczyć mieszkanie i dom?

Na jaką kwotę ubezpieczyć mieszkanie lub dom, zależy od sposobu wyceny przyjętego w OWU. Dla mieszkania w budynku wielorodzinnym często stosuje się wartość rynkową, a dla domu wartość odtworzeniową, czyli koszt odbudowy. Osobno ustalasz sumę dla ruchomości i sprawdzasz, czy elementy stałe są ubezpieczone razem z murami. Zbyt niska suma może oznaczać, że odszkodowanie nie wystarczy na pokrycie szkody.

Suma ubezpieczenia: co to właściwie jest

Suma ubezpieczenia to górna granica odpowiedzialności ubezpieczyciela (art. 824 § 1 Kodeksu cywilnego). Jednocześnie odszkodowanie nie może być wyższe niż poniesiona szkoda (art. 824¹ § 1 k.c.). Z tych dwóch zasad wynika cała reszta: suma ma odpowiadać realnej wartości tego, co chronisz.

Wartość rynkowa, odtworzeniowa i rzeczywista

To najczęstsze źródło pomyłek, więc zestawmy je obok siebie:

Wartość	Co oznacza	Kiedy ma sens
Rynkowa	cena, którą można uzyskać za nieruchomość na rynku	często dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jeśli tak przewidują OWU
Odtworzeniowa (nowa)	koszt odbudowy lub naprawy do stanu nowego, bez podnoszenia standardu	często dla domów, a w części ofert także mieszkań; zgodnie z OWU
Rzeczywista	wartość odtworzeniowa pomniejszona o zużycie	starsze budynki i rzeczy, gdy towarzystwo nie przyjmie wartości nowej

Przykład poglądowy: mieszkanie w bloku w Nowej Hucie ma wartość rynkową 600 000 zł. Jeśli OWU przewidują ubezpieczenie lokalu według wartości rynkowej, to od tej wartości zaczynasz ustalanie sumy. Nie zastępujesz jej kwotą 250 000 zł wyliczoną jako 50 m² razy przykładowy koszt remontu 5 000 zł za m². Przy szkodzie całkowitej taki skrót może oznaczać niedoubezpieczenie.

Przy szkodzie częściowej, np. zalaniu podłogi, sposób wyliczenia kosztów naprawy określają OWU. Nie musi być taki sam jak sposób ustalenia wartości całego lokalu. Różnicę między wartością rynkową mieszkania a odtworzeniową domu wyjaśnia poradnik Rzecznika Finansowego o ubezpieczeniach mieszkaniowych, w części dotyczącej sumy ubezpieczenia, na stronie 9.

W kamienicy lub starym domu zapytaj, czy towarzystwo przyjmie wartość odtworzeniową. Przy dużym zużyciu część OWU dopuszcza tylko wartość rzeczywistą, a wtedy wypłata po szkodzie zostanie pomniejszona o amortyzację.

Na jaką kwotę ubezpieczyć dom

Przy domu ubezpieczanym według wartości odtworzeniowej trzeba objąć cały budynek: fundamenty, konstrukcję, dach, instalacje i wykończenie. Powierzchnia użytkowa pomnożona przez koszt odtworzenia 1 m² dla danego standardu daje wstępny szacunek. Potwierdź go z ubezpieczycielem lub agentem według zasad z OWU. Na wynik wpływają:

• standard wykończenia (dom „pod klucz” z drogimi oknami i podłogami kosztuje w odtworzeniu znacznie więcej);
• konstrukcja i rok budowy;
• garaż, budynek gospodarczy, ogrodzenie, fotowoltaika, które często wymagają osobnej sumy;
• koszty dodatkowe: rozbiórka, uprzątnięcie gruzu, projekt.

Przy dużym lub nietypowym domu lepiej oprzeć się na kosztorysie albo wycenie rzeczoznawcy. Mieszkanie w bloku jest łatwiejsze, bo ubezpieczasz tylko swój lokal, a o specyfice takiej polisy piszemy w tekście o tym, czy warto ubezpieczyć mieszkanie w bloku.

Niedoubezpieczenie i zasada proporcji

Niedoubezpieczenie występuje, gdy suma ubezpieczenia jest niższa od rzeczywistej wartości mienia. Skutek zależy od OWU:

• Ubezpieczenie na sumy stałe z zasadą proporcji: ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie w takim stosunku, w jakim suma ma się do wartości. Dom wart 600 000 zł ubezpieczony na 300 000 zł to połowa wartości, więc przy szkodzie 40 000 zł dostaniesz 20 000 zł, choć suma ubezpieczenia wcale się nie wyczerpała.
• Ubezpieczenie na pierwsze ryzyko: wypłata do pełnej wysokości szkody, ale tylko do wysokości sumy. Przy szkodzie całkowitej i tak zabraknie pieniędzy.

Wiele polis mieszkaniowych odstępuje od zasady proporcji przy mniejszych szkodach albo do określonego progu niedoubezpieczenia. To dobry powód, żeby przy porównaniu ofert patrzeć nie tylko na cenę.

Nadubezpieczenie działa odwrotnie: dom wart 400 000 zł ubezpieczony na 600 000 zł i tak przyniesie najwyżej wartość szkody, a nadwyżkę składki płacisz na darmo.

Ruchomości: policz zamiast zgadywać

Ruchomości to meble, sprzęt RTV i AGD, ubrania, rowery, narzędzia. Spisz je pokój po pokoju, po cenie zakupu nowych. Wynik zwykle zaskakuje, bo sama szafa z ubraniami i kuchnia ze sprzętem to wydatek liczony w dziesiątkach tysięcy. Sprawdź też limity na biżuterię, gotówkę i elektronikę oraz zasady wypłaty odszkodowania po kradzieży z włamaniem, bo tam suma bywa ograniczona osobnym podlimitem.

Co jest potrzebne do ubezpieczenia mieszkania

Do wyceny i zawarcia umowy wystarczą zwykle: adres, powierzchnia, rok budowy i rodzaj konstrukcji budynku, piętro, zabezpieczenia drzwi i okien, informacja o szkodach z ostatnich lat oraz suma dla murów i ruchomości. Przy kredycie dochodzi wymagana przez bank suma i dane do cesji. Raz w roku, przy odnowieniu, zweryfikuj sumy. Sprawdź aktualną wartość rynkową mieszkania lub koszt odbudowy domu, zgodnie z OWU. Po remoncie łazienki czy zakupie nowej kuchni zaktualizuj też wartość wykończenia i wyposażenia.

Najczęstsze pytania

Czy ubezpieczać mieszkanie na wartość rynkową?

Tak, jeśli taki sposób wyceny przewidują OWU; dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych jest to częste rozwiązanie. W części ofert stosuje się wartość odtworzeniową lub rzeczywistą. Sumę dobierz do zasad konkretnej polisy, a nie wyłącznie kosztu remontu.

Od czego zależy składka za ubezpieczenie mieszkania?

Od sumy ubezpieczenia, zakresu ochrony, lokalizacji, zabezpieczeń, historii szkód i wybranych rozszerzeń. Dlatego ta sama suma w różnych towarzystwach może kosztować zupełnie inaczej.

Sumy dla murów i ruchomości trzeba aktualizować przy odnowieniu i po zmianach w nieruchomości. Jeśli wpadniesz na ul. Makuszyńskiego 19, zrobimy to razem: ubezpieczenie domu – wycena u agenta w Krakowie zaczyna się u nas od sprawdzenia zasad wyceny w OWU i spisu wyposażenia, a dopiero potem porównujemy oferty kilkunastu towarzystw i ich podejście do zasady proporcji.